戸建て賃貸のNOIを計算する｜家賃・運営費・返済を分ける方法

家賃から経費を引いた額と言っても、借入返済や減価償却まで含むかで数字は違います。不動産の資料でNOIと書かれていたら、手元に残る現金と同じだと思わず、中身を確かめましょう。

NOIは不動産の管理運営に着目した収益を見る指標です。何を含めたかを明記し、同じ定義で比較することに意味があります。

運営費を引く段階を整理する

不動産証券化協会は、NOIを賃料収入から固定資産税や修繕費等の管理運営費を控除したものとして説明しています。ここでは、借入の元本・利息、所得税等、減価償却、大規模更新等の資本的支出を引く前の指標として扱います。

資料によって費用区分が異なる場合があるため、NOIという名前だけで比較しません。募集費等をどこに置くかも、計算を依頼する相手とそろえます。以下は考え方を示す単純な例です。

計算は七十二万円−六万円−十八万円＝四十八万円です。税はこの例では物件に関係する固定資産税等を指し、所得税等は含みません。実際に受け取った家賃から始める表なら、空室で入らなかった額を再度引かないようにします。

同じ一年に大規模な設備更新等で二十万円、元利返済で二十四万円を支払う仮定なら、四十八万円から差し引いて四万円です。これは所得税等や他の入出金を除く単純な現金計算で、四万円が最終利益や十分な余裕を意味するわけではありません。

NOIが良くても、大きな工事と返済が重なれば現金が減る場合があります。逆に、修繕用の自分の口座へ移しただけのお金を、運営費と実際の工事代の両方へ重ねて入れないことも大切です。

減価償却や借入利息など、税務の所得計算で扱う項目はNOIの表と同じではありません。会計資料をそのまま転記するときは、各費用の性質を確認します。元本返済を経費へ入れる等の混同を避けましょう。

支払前後の時期がずれる未収・未払もあるため、現金表と収益の表は目的を明記します。敷金等の預り金を家賃収益へ足す扱いにも注意してください。

退去が重なった年、購入直後で工事中だった年、臨時費用が多かった年は、その理由を添えます。良い年だけ抜き出して毎年の収益とするのでも、特殊な費用を理由なく消すのでもなく、実績と将来見込みを分けます。

修繕費を運営費へ入れるか資本的支出として別に見るかは、管理上の定義と実際の内容をそろえて相談します。税務上の区分も自分で都合よく変更せず、専門家へ確認してください。

まず管理報告から家賃と運営費を抜き出し、NOIの下に「資本的支出」「元利返済」「税等」の欄を設けましょう。段階ごとに数字を見れば、収益と資金繰りをつなげて確認できます。