賃貸融資の借換えを比べる｜金利差より総支払と残る現金を確認する

今より低い金利が提示されたら、借換えで支払が減るか確かめたくなります。ただし、金利だけでは判断できません。今の融資を終える費用、新しく借りる費用、返済期間、借換え後に残る現金を並べて比較しましょう。

月々の返済が軽くなることは、資金繰りの助けになる場合があります。一方、返済期間を延ばした結果として月額が下がっているなら、総支払や売却時の残債も確認が必要です。

同じ条件で返済予定表を比べる

現在の残高と残期間を確認し、新しい金融機関には同じ残期間の案をまず依頼します。期間を変える案は別表にすると、金利低下の効果と期間変更の効果を分けられます。

費用を融資に含める場合も、無料になるわけではありません。借入残高や利息に影響するため、費用込みの予定表で確認します。

仮に借換えの一時費用が24万円、同じ残期間・同じ返済方式で年間の支払減少が8万円なら、単純計算では24万円÷8万円＝3年です。これは条件が変わらないとした比較の入口であり、実際の借換え効果を保証するものではありません。

二年後に売る予定なら、この計算だけでも費用回収前になる可能性が分かります。実際には売却時の残債、金利変動、繰上返済費用、税務処理なども含めて比べます。返済期間を延ばした案では、月額の差をそのまま利益の増加と扱わないようにしましょう。

借換えでは、物件の評価や所在地、築年数、借入者の状況などについて審査があります。現在借りられているから、新しい金融機関でも同額を借りられるとは限りません。追加資金が必要になる場合も想定します。

連帯保証、追加担保、繰上返済の条件、保険の内容などが変わらないかも確認します。金利の低さだけを見て、将来の売却や追加購入の際に必要な手続を見落とさないようにしてください。

仮に現金80万円から借換費用24万円を払うなら、残りは56万円です。近いうちに40万円の工事がある場合、工事後は16万円となります。この例では空室や他の支払を含んでいないため、それらも加えて不足がないか確認します。

まず現在の返済予定表と、全額返済時の見積を取り寄せましょう。新しい提案には「同じ残期間の総支払」「諸費用を払った後の預金」「予定売却時の残債」を添えて比較すると、自分にとっての効果が見えてきます。