登記地目と現況が違う空き家｜購入前に資料と現地を照合する方法

空き家の資料に「畑」と書いてあるのに、現地は駐車場になっている。そんなとき、見た目に合わせて読み替えてよいのか迷います。購入前は、登記に記録された内容、現地の状態、関係する手続きをそれぞれ確かめることが必要です。

登記地目は大切な情報ですが、それだけで建築や農地利用、税金の扱いがすべて決まるわけではありません。「宅地と書いてあるから家を建てられる」と短絡しないよう、資料の役割を分けて整理しましょう。

一つの土地でも資料ごとの役割は違う

法務局は登記について、土地や建物の物理的な状況を示す表示に関する登記と、所有権などの権利に関する登記を案内しています。土地の地目は前者に関係する情報です。現在どう使われているかと食い違うなら、その理由や経緯を確認する入口になります。

売主への質問は「いつから今の使い方ですか」「変更した際の資料は残っていますか」「土地家屋調査士や行政に相談したことはありますか」と分けます。責任を追及する聞き方より、事実と資料を集める聞き方の方が状況を整理しやすくなります。

回答は売主の認識として記録し、資料で確認できた内容と区別します。地目変更の登記が必要かは土地家屋調査士や法務局へ、農地に関する扱いは農業委員会へ、建築できるかは建築・開発の担当へ相談するなど、質問に合った窓口を選びます。

たとえば、説明用の仮定として登記上は畑、現況は舗装された空き地という土地を考えます。確認すべきなのは、現況を登記に反映する手続きだけではありません。農地に関する手続きがどうなっているか、今後予定する駐車場利用に問題がないかなども別に調べます。

売主から「引渡しまでに直す」と説明された場合は、何を、誰が、いつまでに、どの費用負担で行うのかを具体化します。登記の変更、許可等の確認、現況の変更を一括して「手続き」と呼ぶと、認識がずれやすくなります。

地番ごとに「登記地目」「現況」「相違の理由」「確認先」「必要な対応」「完了資料」を一行でまとめます。分からない欄は推測で埋めず、未確認と書きましょう。複数筆をまとめて買う場合は、住宅がある筆だけでなく通路や庭に使っている筆も見ます。

最初にすることは、販売図面の地目と現地写真を並べ、違う箇所を一つずつ仲介会社へ伝えることです。資料の意味を分けて確認すれば、名前の違いに振り回されず、購入に必要な判断へ進めます。