空き家投資の五年計画を作る｜戸数より先に現金と運営の目標を決める

五年後には何戸持っていたい。目標があると動きやすくなりますが、戸数だけを追うと、工事中の物件と修繕が必要な物件が重なり、現金も対応時間も足りなくなることがあります。

五年計画は、どれだけ買うかに加え、いつ家賃が入り、どれだけ現金を残し、誰が運営するかを決めるために使いましょう。毎年必ず買う予定にする必要はありません。

目標と予測を区別する

「年間百万円の現金収支を目指す」は目標です。「家賃をいくらで、何か月受け取り、費用がいくらかかる」はその目標を検証する予測です。希望する手残りだけを先に置き、後から家賃や工事費を都合よく調整しないようにします。

税引前か税引後か、借入返済を引いた後か、修繕用の積立に相当する現金を残す前かも定義します。同じ「百万円」でも意味が違うため、年ごとの比較は同じ基準で行ってください。

五年間を「確認する段階」で組む

これらは年ごとに必ず一段ずつ進める予定ではありません。一戸目の調査に時間が必要なら、その時点で次の購入時期を見直します。計画に物件を合わせるため、買う条件を緩めないことが大切です。

購入年の家賃を十二か月分にしない

引渡し後に工事と募集がある場合、その年の収入は満室一年分とは異なります。説明用の仮定として、月六万円で十月から十二月まで三か月受け取るなら、家賃は十八万円です。年七十二万円をその年の入金にすると、五十四万円多く見積もることになります。

これは家賃だけの例で、税・保険・募集費・修繕・借入返済等は別に記入します。家賃開始が二か月遅れる場合の入金と支払いも並べ、どの月の現金が少なくなるかを確認してください。

買わない年の使い道も決める

条件に合う物件がなければ、修繕記録を整える、管理先を増やす、借入や資金繰りを相談するなど、運営の準備へ回せます。現金を残すことにも、設備故障や次の購入機会に対応できる意味があります。

ただし、口座残高の全額が自由に使えるわけではありません。敷金、支払予定、税金、既存物件の必要修繕等を差し引き、今使える現金を見ます。家族や事業の予定により使える時間が変わる場合も、年別の計画へ反映します。

見直す項目と時期を固定する

年に一度の全体確認に加え、工事費の増加、長期空室、大きな修繕等があったときに計画を更新します。古い見込みを消さず、変更した理由と日付を残すと、何がずれたかを調べられます。

まず五年分の表に、購入支出、家賃収入、運営支出、返済、修繕と年末現金の欄を作ってください。空欄をすべて楽観的な数字で埋めるより、確認が必要な箇所を明らかにする方が、次の一歩を選ぶ助けになります。