抵当権・共同担保がある空き家｜購入前に抹消の段取りを確認する

購入候補の空き家の登記に抵当権が載っていると、買ってよいのか不安になるかもしれません。記載があるだけで直ちに判断するのではなく、今回の取引でどの権利を、いつ、どのように抹消する計画なのかを確認します。

ただし、売主の「決済時に消します」という一言だけで準備が整ったとは考えないことです。仲介会社と司法書士を通じて、債権者との調整や必要書類、資金の流れを確かめましょう。

土地と建物を漏れなく確認する

登記事項証明書の乙区には、抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されます。土地と建物は別の登記なので、どちらか一方だけでなく、売買対象の全てを確認します。複数筆や通路持分がある場合も一覧に入れてください。

登記にある債権額や極度額を見ても、それが現在返済すべき金額と一致するとは限りません。購入者が登記だけで残債を計算し、売買代金で足りると判断しないようにします。必要な返済や解除の条件は売主側から確認し、取引の専門家に整理してもらいます。

共同担保の記載がある場合は、同じ債権等を担保する他の不動産が関係します。購入する一軒分だけの金額を面積や評価額で勝手に割り振らず、当該物件の担保を外せる条件を確認することが重要です。

法務局は、住宅ローン等を完済した場合にも抵当権抹消登記の申請が必要となる手続きを案内しています。返済が終わっていても、登記の記載が自動的に消えるわけではありません。古い抵当権なら関係者や書類の確認に時間がかかる可能性もあるため、早めに相談します。

質問例は「この売買で抹消する権利はどれで、決済当日に必要な書類を誰が確認しますか」です。売主が用意するもの、債権者が対応するもの、司法書士が確認するものを分けて聞くと、未準備の部分が見えてきます。

抹消を前提に購入するなら、その内容と履行時期、条件が整わなかった場合の扱いを契約で確認します。購入者が先に大きな費用を使ったり、売主へ直接解決資金を渡したりする判断を急がないようにしてください。

まず仲介会社へ、共同担保目録を含めた必要な登記資料を司法書士に確認してもらえるか相談しましょう。権利の名前を覚えるより、今回の決済で解消すべき事項と確認担当を明確にすることが先です。