農地付き空き家を買う前に｜住宅と農地の取得条件を分けて確認する

庭の広い空き家だと思って見に行くと、別の筆の畑が売買対象に含まれていることがあります。住宅を買う感覚のまま進めると、農地の取得条件や管理方法で計画が止まるかもしれません。まず住宅用の土地と農地を分けて確認しましょう。

「小さな畑だから自由に買える」「使わなければ駐車場にできる」といった推測は避けたいところです。農地には住宅とは異なる手続きが関係します。貸家としての計画と、農地を誰がどう使うかを別々に考えると相談が具体的になります。

売買対象の土地を一筆ずつ整理する

販売図面の総面積だけでなく、公図や登記事項証明書をもとに地番、面積、登記地目、現在の利用を一覧にします。離れた場所の農地や、接道していない土地が含まれる場合もあるため、現地で位置を確認します。

農林水産省は、農地の売買や貸借には農地法に基づく許可等の手続きが必要であると案内しています。国土交通省の農地付き空き家の手引きは、農地取得時の下限面積要件の廃止などを反映して改訂されています。ただし、下限面積がなくなったことは、農地を誰でも無条件で取得できるという意味ではありません。

農地として使うために取得するのか、別の用途への転用を考えているのかによって、確認する制度も変わります。登記地目だけで判断せず、現況も伝えて所在地の農業委員会へ相談します。転用できる前提で駐車場の台数や家賃を計算しないようにしましょう。

住宅の入居者が畑も使う計画なら、住宅と一緒に貸せば手続きが済むとは考えないことです。誰が土地を取得し、誰が耕作し、どのような契約にする予定なのかを説明し、必要な手続きを確認します。農地の貸借については利用できる仕組みも含め、窓口で個別に確認してください。

質問例は「住宅は第三者へ貸す予定です。別筆の畑はこのように利用したいのですが、取得と利用のそれぞれに必要な条件を教えてください」です。農地部分を取得しない売買が可能かを考える場合も、売主の意向や土地の配置を確認する必要があります。

農地は、空いているから管理費がかからないわけではありません。草刈り、耕作、用水や周辺との調整など、現地で必要になる作業を確認します。入居者が退去した後を含め、管理を誰が引き受けるのか決めておきます。

まず仲介会社へ、一筆ごとの一覧と農地の現況が分かる資料を依頼してください。住宅の収支がよく見えても、農地の取得と管理に無理がないかを別に確かめることが、無理のない購入計画につながります。