賃貸中の戸建てを買う前に｜レントロールと契約書・入金記録を照合する

入居者がいる戸建てなら、買った直後から家賃が入る。そう考えて家賃一覧だけを見ていませんか。賃貸中の物件では、収入に加えて契約条件や対応中の問題も引き継ぐ検討が必要です。

レントロールは収入や契約の概要を整理した一覧です。便利な入口ですが、一覧の数字と契約書、実際の入金を照合することで、購入判断に使える情報へ変わります。

一戸だけでも確認項目を省かない

国土交通省の標準契約書は、賃料や敷金、契約期間等を確認する参考になります。ただし、実際の物件がその内容で契約されているとは限りません。使われている契約書と後日の変更書面を優先して読みます。

仮に契約賃料が月六万円でも、ある月の入金が五万円なら理由の確認が必要です。一時的な減額、振込不足、管理費等の控除後の送金など、数字の意味が違う場合があります。売主への送金額を入居者の支払額と混同しないようにします。

確認期間を決め、各月の請求額、入金日、入金額、未収残高を並べます。一時的な無料期間や減額の終了予定がある場合は、口頭説明だけでなく根拠書面も確認してください。未収金があれば、売買で誰がどう扱うかを専門家に確認します。

敷金等は返還に関する負担を伴う預り金です。受け取れる金額だけを利益として計算せず、契約上の額と残額、精算方法を確認します。売主からの引継ぎ金額と、入居者に対する扱いが一致するとは限らないため、売買契約を扱う担当者へ整理を依頼します。

保証会社を利用していても、所有者や管理会社の変更時に必要な手続きを確認します。「保証あり」の一言では対象範囲や継続条件まで分かりません。現在の契約資料と、事業者の回答を受け取ってください。

修理の依頼を受けたままになっている設備、貸主負担を約束した工事、駐車場や物置の使用条件なども重要です。過去の管理報告や修繕履歴を確認し、未完了事項を一覧にします。

入居中は自由に室内を見られるとは限りません。売主・管理会社を通じて確認方法を調整し、見られなかった部分は未確認として購入判断に残します。購入予定者だからと無断で訪問したり、入居者へ直接細かな情報を求めたりしないようにしましょう。

レントロールの年間賃料は、税金、管理、修繕、保険、借入返済等を差し引いた手残りではありません。現在の入金と将来の退去リスクも分け、支出を含む自分の収支表へ移します。

まず一覧の各項目に、確認済み資料の名称と日付を書き添えてみてください。説明の付かない差が残る場合は、利回り計算を確定せず、仲介会社へ追加確認を依頼することが次の一歩です。