空き家投資で2戸目を買う前に｜1戸目の成績と資金余力を確認する

2戸目を買う前には、1戸目に実際いくらかかり、家賃から何が残ったかを確認します。そのうえで、両方の家に支出が重なっても対応できる資金と時間があるかを見ましょう。

初めての家に入居が決まると、次もできそうだという自信がつきます。その経験は大切です。ただ、入居が決まったことと、年間を通じて安定して運営できたことは同じではありません。次へ進む前に、一度数字を締める時間を取りましょう。

予定の予算を、支払済みの金額に置き換える

購入時の計画表を開き、取得費、工事費、追加工事、募集、交通費などを実際の金額へ更新します。未払いの請求や、これから行うと決めている工事も別に書きます。

工事費が予算を超えたなら、原因を分けます。現地確認の不足、見積範囲の違い、自分で設備を追加したことは、それぞれ次の改善方法が違います。「次はうまくやる」で済ませず、何を変えるかを一つ決めてください。

家賃が入った口座の残高だけで、次に使える金額を判断しません。税金や保険の支払い、修繕の予定、借入返済、預かっている敷金などを区別します。

修繕用に確保した現金を2戸目の購入に使えば、1戸目の備えは減ります。将来の家賃で戻す予定でも、その前に故障する可能性があります。予定される入金と、すでに使える資金を分けることが大切です。

仮に、2戸合わせた空室中の現金支出が月5万円で、同時に空く期間を3か月と置くと、15万円が出ていきます。さらに退去後の工事が2戸で40万円必要なら、合計55万円です。費用や期間の推奨ではなく、重なりを確認するための仮例です。

家賃が入らない月は、資金表の収入をゼロとします。すでにゼロにした家賃を、支出としてもう一度引かないようにしましょう。借入がある場合は返済を含め、支払月が偏る費用はその月へ置きます。

物件が増えると、一戸の退去で全収入が止まる状態は変わります。ただ、同じ地域や同じ需要に依存する家なら、空室や災害の影響が重なることもあります。二戸だから十分に分散できたと決めつけないことです。

見積もり依頼、現場の確認、業者への連絡、入居後の問い合わせ。自分が行った作業を書き出すと、物件代金以外の負担が見えます。

本業や家族の予定と重なって困った作業があれば、2戸目では委託できるかを確認します。委託費を加えても収支が合うかまで見るのが大切です。家族の無償の手伝いが続くことを、当然の前提にしないようにしましょう。

1戸目は近場の小さな補修で済んだのに、2戸目は遠方で大きな工事が必要。この場合、経験を使える部分と、初めて判断する部分が混ざります。

違う条件の物件に挑戦してはいけないという意味ではありません。新しい要素を並べ、調査や相談の担当を決めます。経験のある業者に依頼できるか、追加資金が必要かも確認してください。

条件は自分の状況に合わせて具体化します。二戸目を買う速さで、経営の良し悪しが決まるわけではありません。1戸目から分かったことを次へ反映できるかが重要です。まず実績表を更新し、余力を確認してから物件を探しましょう。