住宅地図・道路台帳・公図の使い分け｜空き家調査で地図を読み違えない

空き家の資料を集めると、住宅地図、道路台帳、公図など似た地図が並びます。同じ場所が描かれていても、示している情報は同じではありません。一枚だけで所有者、境界、建て替えの可否まで判断せず、知りたいことに合う資料を使いましょう。

初心者が迷いやすいのは、図に線があると、その線が全て確定した境界に見えることです。まず資料の名称、作成者、時点、目的を余白に書いておくと、混同を減らせます。

三つの資料を質問ごとに使い分ける

ゼンリンは住宅地図に建物名や居住者名、番地等を表示することを案内しています。ただし、掲載名が現在の所有者とは限らず、調査後に状況が変わっている場合もあります。人の名前を見つけても、売主本人や登記名義の確認は別に行います。

普段使う住所と、土地の登記に使う地番は一致しない場合があります。仲介会社に対象地番と現地の対応を確認し、住宅地図上の建物、公図の土地、売買対象の一覧を結び付けます。庭や通路が別筆なら、それも含めて確認してください。

説明用の仮定として、住宅の敷地が二筆、通路持分が一筆ある物件なら、建物が載る一筆だけを調べても売買対象を把握できません。地番ごとに資料を対応させ、対象外の土地を自分の敷地だと思い込まないようにします。

道路台帳の線と舗装の端、公図の形と塀の位置が異なって見えても、自分で線を引き直して結論を出さないことです。道路の管理資料は道路担当へ、建築上の道路種別は建築担当へ、筆界や図面との対応は土地家屋調査士等へ相談します。

横浜市の道路案内でも、道路相談には道路台帳、公図、地積測量図、現況資料など複数の資料を用意する方法が示されています。窓口へは地図の一部だけでなく、周辺が分かる範囲と現地写真を持参すると説明しやすくなります。

保存時は、資料名、取得日、対象地番、確認した窓口を付けます。「道路幅を調べるための資料」「場所の案内用」など、用途も添えてください。インターネットの表示と正式な証明資料の違いも確認しておきます。

まず手元の三種類の地図に、何を知るためのものか一行ずつ書いてみましょう。役割が分かれば、資料が足りない箇所と次に相談する相手が見えてきます。